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国内商业地产面临转型烦恼:模式才是短板

发布时间:2020-01-14
  “随着中国中产阶层的崛起,消费者日趋成熟,拥有了更广泛的消费需求和品味风格,这也意味着中国的商业地产在盈利的同时,需要提升消费者体验,并引入更加创新的可持续发展模式。而这一切,都取决于一个商业地产商的DNA。”
  
  仲量联行华东区零售地产部总监邓汝舜借用这个生物学名词,来比喻开发商的心态、视野等企业素质。“商业地产的优质是由内而外、源心而始的一种品质,它源于开发商的DNA,包括对于地产开发的想法、规划和未来的运营等等。”中国的商业地产发展到今天,尤其是2014年、2015年之后,市场更看重的是整个商业项目的可持续性发展和长期的稳定回报收益。项目成功与否已不再单单取决于“位置、位置、位置”这仅有的考量标准,“一个优质地产商的DNA必须具备三大要素:理想地点的甄别,明确的前期规划及持续的高品质管理。”

  首先,一个“聪明、有经验的好业主不会乱拿地,他会综合考虑地块的周边交通,周围市场氛围与项目的匹配度,保证地理位置的理想程度”;其二,“有经验、有能力和财力的开发商不会轻视规划。他会全面考虑所有的规划,包括货品进出、人车分道、顾客来往等等细枝末节的方面”。而这些都涵盖在一个完整的、系统的前期规划中。第三,“好的业主会调动一切力量做好商业地产的运营、管理,从而达到长期可持续的发展”。
  
  用邓汝舜的话来说,“零售商和商业地产是一个有机体,它是具有成长属性的”。商业地产的魅力就在于只要你好好经营它,时间到了就可以获得更高的收益。商业地产不仅是“来钱慢”的房地产业态,而且对经营者的要求尤其高。其中一个重要的原因是,零售行业处在一个非常动态的市场中,商业地产的项目各不相同,无法互相复制。邓汝舜毫不讳言地表示:“所谓复制式的开发方式是没有前途的。创新和本土化很重要。每到一个地方,开发商都要寻找适合当地市场的DNA,找准市场定位。零售细分市场的特征很明显,哪怕在一个城市的东南西北角,消费者的需求都可以大相径庭。这也正是商业地产迷人的地方,每一个项目都是新的,每一个项目都需要接受不同形式和内容的市场检验。”
  
  邓汝舜提醒开发商,对商业地产的规模要有正确的预估,因为“在非核心地带住宅相对分散,许多零售活动与娱乐项目是讲求便利性的,距离的远近会很大地影响到人们的选择,所以非核心周边商圈的兴盛是一个必然,但人流量也是有限的。”成功的挖掘非核心商圈的潜力需要开发商因地制宜寻找合适的因素,根据市场灵活地调整,在实现本土化的同时实现可持续发展。
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